各有关镇人民政府、街道办事处，区政府有关工作部门：

为有效解决中心城区无物业小区管理缺失问题，提升无物业小区管理服务水平，创造文明、整洁、安全、舒适的小区居住环境，现就做好中心城区无物业小区管理工作有关事项通知如下：

一、加强组织领导

坚持党建引领、政府主导、市区一体、部门协作、街道（镇）负责、社区落实的方针，按照业主自治、社区管理、市场运营的原则，形成条块结合、以块为主、各负其责的管理体制，切实抓好无物业小区管理工作。成立由市住建局（市人防办）牵头；区住建局主抓，区发改局、区财政局、区城管执法分局、区市场监管局、区民政局、区自然资源分局、区生态环境分局、区公安分局、区应急管理局、区卫健局、新城办、老城办、江北办、建民办、关庙镇政府、吉河镇政府等单位为成员的无物业小区管理工作领导小组，负责统筹推进无物业小区物业管理工作。领导小组办公室设在区住建局，负责各成员单位和各项工作的统筹协调，研究、指导和解决无物业管理小区实行物业管理过程中的各种困难和问题。

二、明确工作责任

（一）市住建局（市人防办）负责监督指导中心城区无物业小区服务与管理工作。

（二）区住建局作为本辖区物业管理活动的监督管理部门，主要履行下列职责:

1.负责中、省、市、区物业服务管理相关政策的宣传贯彻落实;

2.指导街道（镇）、社区履行物业服务管理监管职责；

3.承担前期物业服务合同、临时管理规约、物业服务合同、业主委员会的备案管理工作和小区物业服务区域划分工作；

4.征集、核查和监管物业服务企业、物业项目的信用信息，建立相关物业管理档案；

5.指导和监督物业管理招投标活动；

6.定期组织街道（镇）、社区物业管理工作人员和业主委员会组成人员进行物业服务管理方面培训；

7.法律、法规规定的其他职责。

（三）区发改局负责贯彻落实物业价格改革政策，严格按照有关法律法规规定合理制定前期物业收费标准，负责实行政府指导价物业收费价格标准的相关咨询答复和解释工作。

（四）区财政局负责落实物业服务管理的政策性补助和考评奖励资金。

（五）区民政局负责督导指导社区居民委员会、村民委员会在对业主大会、业主委员会、物业管理委员会和物业服务人等职责落实方面的相关事务。

（六）区市场监管局负责电梯等特种设备安全、中央空调等公共设施设备质量的监管；负责收费公示、价格违法行为的查处工作。

（七）区公安分局负责监管监控安防，协调处理小区治安、养犬、高空抛物等方面的事务。

（八）区自然资源分局负责对接市自然资源局依法查处中心城区无物业小区内未取得用地许可的违法建设行为及违规搭建的认定工作，协调处理小区不动产权属登记方面的事务。

（九）区生态环境分局负责违法排放废水、废气、物业管理区域及周边建设项目涉及环保投诉的查处。

（十）区城管执法分局负责小区内违规搭建，损坏绿地，任意涂写刻画、贴挂广告等影响市容环境的行为，违规装修的查处。

（十一）区应急管理局负责消防和应急救援工作，指导督促行业主管部门对小区重大安全隐患进行整改。

（十二）区卫健局负责突发公共卫生事件的预防和应对处置。

（十三）其他有关部门按照物业服务管理法规履行各自职责，做好物业服务区域内的相关监督管理工作。

（十四）街道（镇）要履行下列职责:

1.负责中、省、市、区物业服务管理相关政策的宣传贯彻落实;

2.承担辖区内物业服务管理工作的主体责任；组织、指导、监督物业活动各方依法依规开展物业活动;

3.具体负责辖区内业主委员会、物业服务企业的党建工作;

4.负责辖区内业主、业主委员会和物业服务企业在物业活动中信访投诉和矛盾纠纷的协调处理工作;

5.负责组织辖区内住宅小区业主大会筹备、召开和选举业主委员会工作，负责组织监督业主委员会的改选、换届工作;

6.负责建立物业服务管理联席会议制度，协调解决跨部门、跨领域的物业管理问题;

7.承担住宅专项维修资金筹集、依法依规申报使用工作；

8.法律、法规规定的其他职责。

街道（镇）应当根据需要，指定专职人员，负责指导和监督物业管理活动。

（十五）社区主要履行下列职责:

1.社区、居委员会应当指导、监督业主大会和业主委员会、物业管理委员会依法履行职责，协助有关行政主管部门和街道（镇）做好物业服务与管理工作，引导业主参与支持物业服务与管理，调解物业服务与管理纠纷，协调推进物业工作与社区建设;

2.负责建立社区物业服务企业考评制度，组织对物业服务企业服务质量的日常检查考评，出具年度考评意见；

3.负责成立物业服务管理委员会，定期召开社区、业主委员会、物业服务企业专题会议，及时解决小区服务管理中存在的问题；

4.具体负责组织落实辖区内住宅小区成立业主大会，选举业主委员会工作；具体负责组织监督指导业主委员会改选、换届和新、老业主委员会交接工作；监督业主大会、业主委员会依法履职，监督物业企业依法履约；

5.具体负责受理处理物业活动中日常性的信访投诉，调处各类物业矛盾纠纷；

6.

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配合职能部门在物业区域开展行政执法和监督检查；

7.参与物业服务区域划分和新建小区的物业承接查验工作；

8.负责“无物业”小区和老旧小区的托管，负责对物业服务企业“弃管”物业小区的临时托管；对未成立业主大会或业委会到期未换届的，由社区代行业主大会和业委会相关职责。

三、规范物业服务

（一）服务内容。结合中心城区实际，为无物业小区提供以下基础物业服务内容：

1.小区日常管理服务；

2.共用部位、共用设施设备运行、保养、维修服务；

3.公共区域保洁服务；

4.公共区域绿化养护；

5.维护公共区域秩序服务；

6.消防服务。

（二）收费价格。鉴于中心城区无物业小区现状，建议参照《安康市物业服务收费管理实施细则》的通知（安发改价格〔2022〕442号）指导标准等外标准收取费用：多层每月每平米0.4元、高层每月每平米1.0元、停车服务收费40元每月。同时，小区也可根据实际情况与物业服务公司协商自由组合服务内容来确定价格。

（三）服务标准。按照《安康市住宅区物业服务等级标准》三级标准提供服务。

四、落实经费保障

（一）老旧小区物业服务管理通过3-5年向市场化运营过渡，过渡期内物业服务运转经费原则上以业主交费为主，驻点帮扶单位补助为辅，街道（镇）、社区整合资源保障。

（二）盘活小区公共资产，对小区的门面房、公共产权房、公共停车（场）位、社区闲置房屋，在保障足够物业办公用房的基础上，实行外租，收益由业主委员会或社区统筹监管使用。

（三）由区人社局向上级主管部门争取、协调倾斜258个小区给予公益性岗位支持，人员由街道、社区统筹。用于降低小区物业服务劳资不足和解决小区日常管理难点和痛点问题。

（四）对参与物业服务管理的业主自治组织，业主委员会、物管会人员给予适当薪酬补贴，促进积极主动参与物业管理工作，具体补贴标准根据收益情况由街道（镇）、社区确定。

（五）社区居委会要设立资金管理专户，建立台账对资金收支往来落实监管，定期公开公示账务，接受社会监督。

五、建立长效机制

探索推行“五有”（有治安防范、有清扫保洁、有绿化养护、有物业维修、有停车管理）按照“一区一策”物业管理服务模式，结合mobile 365365051_www365bet娱乐场_www.bst365.com委组织部、区委平安办、区民政局、区住建局《关于加强社区党建联建全面提升城市基层治理水平实施意见》（汉组发〔2021〕5号）及《陕西省物业服务管理条例》相关规定，实现合作共建、服务提升、融合共享，进而实现无物业小区物业管理全覆盖。

（一）以党建+物业引领为抓手，成立物业管理委员会。对不能成立业主大会、业主委员会的小区，由属地街道（镇）、社区牵头成立物业管理委员会，代行业委会职责，全面推行“双向进入，交叉任职”物业管理模式。对条件成熟的小区，社区党组织应积极推荐符合条件的社区“两委”委员、网格（小区）党组织成员、楼栋党小组长、党员中心户和到社区报到的在职党员等，通过法定程序进入物管会，物管会物业服务项目由所在社区党组织管理，推动物管会物业服务项目负责人担任社区“两委”委员、网格（小区）党组织兼职委员。

（二）实施专业化物业管理。对有一定规模、封闭较完善的无物业小区，可由居委会组织成立业主大会、业主委员会，指导业主委员会组织全体业主选择物业管理模式，选聘物业公司进行正规化物业服务管理。

（三）实施“大物业”管理。对规模小，无封闭且连片的小区，可由属地街道（镇）、社区负责进行连片打包管理。

（四）强化小区自治管理能力。涉及辖区家属院由管理单位具体负责，社区居委会要强化指导监督落实长效管理；对无主管单位、商品房小区街道（镇）、社区要积极推动符合条件的住宅小区推选楼院长，成立业主大会，选举业委会，加强对业主委员会的人选推荐和审核把关，鼓励“两代表一委员”参选业主委员会成员，提高业主委员会成员中的党员比例，优化业主委员会人员配置。支持小区自治组织，按照“321”治理模式实施自治管理，提供“五有”物业服务管理。

六、加大宣传引导

各街道（镇）、社区利用宣传栏、微信群、明白纸等方式，全面向业主宣传无物业小区实施物业管理工作的必要性，普及物业管理的法律法规，积极引导业主转变观念，树立权利责任意识和正确的物业服务消费观念，自觉遵守小区公共秩序，主动缴纳物业费，促进物业服务良性循环。

                 

安康市mobile 365365051_www365bet娱乐场_www.bst365.com人民政府  安康市住房和城乡建设局（市人民防空办公室）

   2022年9月2日

安康市mobile 365365051_www365bet娱乐场_www.bst365.com人民政府办公室               2022年9月2日印发